경매관련 모든 정보는 매각물건명세서에 압축되어 있다.

안녕하세요. 오늘은 경매절차에서 가장 중요한 것 중 하나인 매각물건명세서에 대해서 알아보겠습니다.

 

 

1. 매각물건명세서의 취지

 법원의 각 경매계는 매각물건명세서,현황조사보고서 및 평가서의 사본을 법원에 비치하여 누구든지 볼 수 있도록 해야 한다. 하지만 요즘은 사본을 비치하기 보단 열람용 피씨로 볼 수 있게 하고 있는 것이 실무이다.

 

2. 매각물건면세서의 작성

  각 경매계는 매각 부동산에 대한 이해관계인이나 현황조사를 한 집행관 또는 감정을 한 감정인 등으로부터 제출된 자료를

기초로 부동산의 현황과 권리관계를 되도록 자세히 검토하여 매각물건명세서를 작성하여야 한다. 

부동산에 관한 현황조사 결과 제시외 건물로서 부합물 및 종물 또는 조경수, 과수목이 있다고 조사되었으나 평가에서는 누락되는 등 평가서와 현황조사보고서의 내용이 서로 같이 않은 경우가 있을 수 있으니 이를 검토하여 매각물건명세서를 보완하여 작성하게 된다.

  만약 경매절차의 특성이나 한계로 매각부동산의 현황이나 권리관계를 정확하게 파악하는 것이 곤란한 경우에는 불분명하다는 취지를 매각물건명세서에 그대로 적음으로써 매수신청인 스스로 조사하고 판단하여 매수신고가격이 결정될 수 있도록 한다.

 

3. 매각물건명세서 작성 및 비치의 하자

 매각물건명세서 작성과 중대한 하자는 매각허가에 대한 이의사유, 매각불허가사유가 되고, 매각허가에 대한 항고사유가 된다. 매각물건명세서를 비치하지 않거나 비치기간을 지키지 않은 경우에는 이에 준하여 본다.

  매각불허가사유가 되는 '매각물건명세어의 작성에 중대한 하자가 있는 때"에 해당하는지는 그 하자가 매수희망자가 매수의사나 매수신고가격을 경정함에 있어 어떠한 영향을 받을 정도의 것인지를 중심으로 구체적인 사안에 따라 결정된다.

 집행법원 또는 경매계 공무원이 의무에 위반하여 매각물건명세에 부동산의 현황과 권리관계에 대한 사항을 제출된 자료와 다르게 작성하거나 불분명한 사항에 관하여 잘못된 정보를 제공함으로써 매수인의 매수신고가격 결정에 영향을 미쳐 매수인에게 손해를 입게 하였다면 국가는 매수인에게 발생한 손해에 대해 배상책임이 있다는 것이 판례의 입장이다.

 

4. 매각물건명세서 기재사항

1)매각물건번호 

 부동산의 매각은 개별매각이 원칙이고 여러 개의 부동산을 매각하는 경우 매각물건명세서는 각 부동산별로 물건번호를 붙여 작성된다.  입찰시 매수긴고인도 어떤 부동산을 매수하는지 입찰표에 물건번호를 기재하여 특정하여야 한다.

2)작성일자

 매각물건명세를 실제로 작성하는 날짜가 기재된다.

3)부동산의 표시가 등기사항증명서와 실제현황이 다른 경우

 부동산의 표시는 매각물건의 등기사항증명서상 부동산표시를 그대로 표시함이 보통이다. 하지만 등기사항증명서의 표시와 실제 현황이 다른 경우에는 그 동일성을 인식할 수 있을 정도로 표시되어야 하고, 매수희망자가 목적물의 실질적 가치를 알 수 있도록 구체적으로 부동산의 현황이 표시되어야 한다.

4)감정평가액의 기재

5)최저매각가격의 기재

 최저매각가격은 경매에 있어 매각을 허가하는 최저의 가격으로 그에 미달하는 매수신고에 대해서는 매각허가가 되지 않는다. 이것은 법정 매각조건이며 이해관계인 전원의 합의에 의해서도 바꿀 수 없다. 최저매각가격제도를 채택하는 이유는 시세보다 훨씬 저가로 매각되면 이해관계인의 이익을 해치게 되므로 공정한 가격을 유지하고 매수신고를 하려는 사람에게 기준을 제시함으로써 매각이 공정하게 이루어지게 함에 있다.

6)최선순위 저당권 등의 설정일자

 매각목적물에 설정된 최선순위 저당권(또는 압류, 가압류) 설정일자 등을 기재하는 이유는 당해 경매절차의 매각에 의하여 효력을 잃거나 말소되는 등기, 권리관계인지 여부를 판단하는 기준이 되고, 그 일자를 기준으로 임차인의 매수인에 대한 대항력 여부가 결정된다. 이에 매수인이 예기치 않게 임차보증금을 인수하여야 하는 불이익을 받지 않도록 하기 위함이다.  따라서 그 일자보다 먼저 전입신고를 마치고 거주하는 임차인의 보증금은 매수인이 인수하는 경우가 생길 수 있다는 주의 문구도 기재된다.  

7)점유관계와 관계인의 진술

 부동산의 점유자와 점유의 권원, 전입신고일자 등을 집행관의 현황조사보고서 및 감정인의 감정평가서, 등기사항증명원, 점유자의 권리신고 및 배당요구서 등에 기초하여 기재된다.

8)배당요구일자

 임차인 등의 배당요구일자가 기재된다. 배당요구 종기를 넘긴 배당요구가 있는 경우에는 종기 이후에 배당요구를 하였다는 취지가 기재된다. 

 임차인이 당해 부동산의 전세금반환청구권에 따른 집행력 있는 집행권원에 기하여 경매신청을 하면서 전세계약서 및 주민등록표등본 등을 제출한 경우에는 별도로 배당요구서를 제출하지 않더라도 배당요구가 있다고 보고 경매신청일자를 기재하고 비고란에 임차인이 경매신청채권자임이 기재된다.

9)등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로서 매각으로 그 효력이 소멸되지 아니하는 것

등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로서 매각으로 그 효력을 잃지 않고 매수인에게 인수되는 것은 매각물건명세서의 매수인이 인수할 부담란에 기재된다. 매각목적물에 설정된 최선순위 타물권(또는 가압류)이 기준이므로 저당권, 압류채권, 가압류채권에 대항할수 있는 지상권, 지역권, 전세권(전세권 중 배당요구한 것은 제외) 및 등기된 임차권 등이 기재된다. 

10)대항력 있는 임차권등기

11)선순위 소유권이전등기청구권 가등기

12)토지에 설정된 지상권등기 또는 지역권등기

13)환매된 행사기간이 종료되지 아니한 최선순위 환매권

14)매수인이 인수하는 것으로 특별매각조건 결정을 한 등기

15)유치권

16)매각에 따라 설정된 것으로 지상권의 개요

그리고 그밖에 매수희망자가 알아야 할 중요한 정보는 비고란에 기재된다.

 

이렇듯 매각물건명세서는 여러 정보들이 압축되어, 매수희망자들에게 제공되고 있다.

물론 매각물건명세서만으로 모든 권리분석이 되는 것은 아니지만, 이것을 기본으로 임장과 분석을 시작하게 되고, 추후 문제가 되었을 경우 구제방법도 찾아낼 수 있을 것입니다.

이상 오늘은 매각물건명세서에 대해 간략하게 알아보았습니다. 오늘도 좋은하루 되시길 바랍니다 ~