경매절차 중 매각의 준비

 

안녕하십니까?

경매절차는 크게 압류, 매각, 배당으로 크게 나눌 수 있습니다. 오늘은 그중에서 매각의 준비에 대해 알아보겠습니다.

 

 

 

1. 집행관이 하는 현황조사

법원 경매계는 경매개시결정을 하고 바로 집행관에게 현황조사를 명합니다.  부동산의 현상, 점유관계, 월세나 임대차 보증금의 금액, 그 밖의 특이사항에 관하여 조사를 명합니다. 매수를 하려는 사람은 집행관이 작성한 현황조사보고서를 보고 부동산에 관한 정보를 얻을 수 있습니다.

 

2. 부동산의 평가 및 최저매각가격의 결정

법원 경매계는 감정인에게 부동산을 평가하게 합니다. 그 평가액을 참조하여 최저매각가격을 정합니다. 최저매각가격은 매각을 허가할 수 있는 최저의 가격입니다. 최저매각가격보다 낮은 가격으로 매수가를 써내면 매각은 허가되지 않습니다.

 

3. 매각물건명세서의 작성 및 비치

법원 경매계는 

(1) 부동산의 표시

(2) 부동산의 점유자, 점유의 권원, 점유할 수 있는 기간, 월세 또는 보증금에 관한 관계인의 진술

(3) 등기된 부동산에 관한 권리, 가처분으로서 매각으로 효력을 잃지 않는 것

(4) 매각에 의하여 설정된 것으로 보게 되는 지상권등 

을 기재한 매각물건명세서를 작성합니다. 매각물건명세서는 누구나 볼 수 있도록 매각기일 1주일 전까지 법원에 비치합니다. 이때 현황조사보고서 및 감정평가서 사본도 매각물건명세서와 함께 비치됩니다. 

3~4회의 매각기일과 매각경정기일을 한꺼번에 지정한 경우에는 매 회의 매각기일의 1주일 전까지 작성 비치합니다. 

다만 최근 실무에선 종이로 비치하지 않고 컴퓨터로 열람할 수 있도록 하고 있습니다.

 

4. 조세 및 공과금을 관리하는 기관에 대한 최고서 발송

법원 경매계는 조세 및 공과금(보험료 등)을 징수, 관리하는 기관에 대하여 최고서를 발송합니다. 경매할 부동산에 관한 채권이 있는지, 있으면 그 금액을 배당요구 종기까지 통지하도록 하고 있습니다. 이는 우선채권인 조세채권이 있는지를 확인하기 위합니다. 또한 신청 채권자의 채권보다 먼저 받아가는 조세, 공과금을 확인하여 팔아도 채권자가 가져갈 것이 있는지를 파악합니다. 이를 통해 주관 공무소는 조세 등에 대한 교부청구의 기회를 받게 됩니다.

 

5. 이해관계인에 대한 채권신고의 최고

법원 경매계는 부동산등기부등본에 기입된 권리자 등에게 최고서를 보냅니다. 자신의 채권의 원금, 이자, 비용 기타 다른 채권에 관한 계산서를 배당요구 종기까지 제출하도록 하고 있습니다. 이 역시 우선 채권이 있는지, 남을 가망이 있는지를 확인하고 배당요구의 기회를 주기 위함입니다.

 

 

이상 전체 경매절차에서 중간 정도의 절차인 매각의 준비에 대해 알아보았습니다.

다음 시간에는 구체적인 매각방법 등의 지정, 공고, 통지에 대해 공부해보겠습니다.

오늘도 좋은 하루 보내세요~^^