임대차계약서에 확정일자를 꼭 받아야 하는 이유

안녕하십니까?

이번 포스팅은 확정일자부 임차인의 우선변제권에 대해 살펴보겠습니다.

지난 시간에 알아본 대항력은 쉽게 안 나가고 버틸 수 있는 힘이라면, 우선변제권이란 경매 배당금에서 다른 채권보다 우선하여 돈을 받을 수 있는 권리입니다.

 

 

 

1. 확정일자란 무엇이고 부여방법은?

임대차계상서상 확정일자란 그 날짜 현재 문서가 존재하고 있었다는 사실을 증명해 주는 것입니다. 임대차계약서의 여백에 번호와 확정일자 도장을 찍어 주는 것을 말합니다. 확정일자는 보통 다음의 방법이 있습니다.

첫째, 임대차계약서에 공증기관에서 확정일자 도장을 찍어 주는 방법이 있습니다. 둘째, 임대차계약서에 등기소의 공무원과 읍. 면. 동사무소의 공무원이 확정일자 도장을 찍어 주는 방법입니다. 이 중에서 읍. 면. 동사무소를 이용하면 주민등록 전입신고를 하면서 동시에 확정일자를 받을 수 있으므로 시간과 노력을 절약할 수 있습니다. 

임대차계약서의 확정일자는 임대인의 동의없이 할 수 있습니다. 임차인 또는 계약서를 자기고 있는 사람이 언제든지 계약서 원본을 제출하고 말로 청구하면 받을 수 있습니다. 수수료는 1건당 600원입니다. 공증기관의 경우 공증인 수수료규칙 규정에 의하여 1,000원입니다. 공증인 사무소, 법무법인, 공증인가 합동사무소 등 공증기관에서 임대차계약서를 공정증서로 작성하여도 확정일자를 받은 것과 동일한 효력이 있습니다.

 

2. 확정일자의 효력

확정일자를 받지 않으면 선순위 담보권자 등이 있는 경우 매각으로 임차권이 소멸하여 매수인에게 대항하지 못하고, 소액임차인이 아닌 한 배당을 받을 수 없습니다. 확정일자를 받아두면 후순위 담보권자나 일반채권자에 우선하여 배당을 받을 수 있습니다. 따라서 확정일자는 그 절차도 간단하고 비용도 거의 들지 않지만 임차인에게 우선변제권을 인정하는 효력이 있으니 꼭 받아두어야 합니다.

 

3. 경매개시결정 등기 이후에 확정일자를 받은 경우

확정일자부 임차인으로 우선변제를 받기 위해 반드시 경매개시결정이 등기되기 전에 확정일자를 받을 필요는 없습니다. 따라서 경매개시결정 등기 이후에 확정일자를 받은 경우에도 별도의 집행권원 없이 배당요구할 수 있습니다. 다만 선순위 담보권자, 압류, 가압류채권자에 우선할 수는 없습니다. 그러나 후순위 담보권자 기타 일반 채권자보다는 우선하여 배당받을 수 있습니다.

 

4. 확정일자 받은 계약서를 분실한 경우

주택임대차계약서에 확정일자 받아서 보관하던 중 부주의로 분실을 한 경우가 있을 수 있습니다. 이때 임대인의 동의하에 임대차계약을 다시 작성하더라도 소급하지는 않습니다. 즉 최초 계약서에 받은 확정일자 도장과 같은 날짜의 확정일자를 받을 수 없습니다. 현재 확정일자 부여 기관의 업무 처리를 보면 단순히 계약서에 확정일자를 찍어 줄 뿐입니다. 보증금 액수 나 날짜 등 그 계약서 내용을 확인할 자료를 남겨두지 않기 때문입니다. 

따라서 확정일자 받은 계약서를 분실 한 경우에는 계약서를 다시 작성하여 현재의 시점에서 새로 확정일자를 받아 두는 것이 좋습니다.

 

5. 확정일자부 임차인이 잠깐 주민등록을 이전한 경우

주택을 임차하여 입주+주민등록신고+확정일자를 다 받았으나 어떠한 사정으로 잠깐 주민등록을 이전하였다가 다시 전입신고를 한 경우입니다. 이런 경우 확정일자를 다시 받을 필요는 없습니다. 그러나 주민등록을 전출한 시점에 우선변제권을 상실하였다가 다시 전입신고를 한 때에 우선변제권을 취득하게 됩니다. 따라서 주민등록을 다시 전입한 때를 기준으로 후순위 담보권자에 대하여는 우선하게 됩니다. 만약 일시 주민등록을 이전한 사이에 설정된 근저당권이 있다면 그 담보권자보다는 후순위로 됩니다.

 

 

이상 확정일자부 임차인의 우선변제권에 대해 살펴보았습니다.

다음 시간에는 좀 더 세부적인 사례별로 알아보도록 하겠습니다.

오늘도 알찬 하루 보내세요~ ^^