확정일자부 임차인의 우선변제권 구체적으로 알아보기

 

안녕하십니까?

오늘은 지난 시간에 알아본 확정일자부 임차인의 우선변제권에 대하여 구체적인 사례를 중심으로 살펴보겠습니다.

 

 

 

1. 대항요건과 확정일자를 구비한 후 근저당권이 설정된 경우

임차인이 입주하여 주민등록을 마치고 계약서에 확정일자를 받았습니다. 이후 집주인이 은행에서 돈을 빌리서 근저당권이 설정되었습니다. 대출금을 갚지 못하여 경매절차가 진행 중에 있는 경우 임차인은 보호를 받을 수 있는지 살펴보겠습니다. 

이런 경우 근저당권보다 먼저 대항요건과 우선변제권이란 무기를 갖추었으므로 보호받을 수 있습니다.

우선 대항력이 있으므로 매수인에게 대항하여 나머지 임대기간 동안 그리고 기간 만료 후에는 보증금 반환을 받을 때까지 집을 비워주지 않을 수 있습니다. 

그리고 배당요구를 해서 보증금의 우선변제를 받을 수도 있습니다.

위 두가지 권리 중에서 어느 것을 행사할 것인지는 자기에게 유리한 쪽으로 자유롭게 결정할 수 있습니다. 만약 우선변제권을 행사한 경우, 보증금 전액을 배당 재단에서 다 받지 못한다면 나머지 보증금을 받을 때까지 매수인에게 주택을 비워주지 않아도 됩니다. 

다만 근저당설정이후에 보증금을 인상한 것이 있다면, 인상 전 보증금에 대해서만 매수인에게 대항할 수 있고 인상된 부분은 대항력이나 우선변제권을 주장할 수는 없습니다.

 

2. 확정일자와 근저당권설정 등기일이 같은 날인 경우

주택임대차 계약을 하고 입주와 주민등록 전입을 하였으나(대항력은 갖춤), 다음날 계약서에 확정일자를 받았습니다. 공교롭게도 같은 날 근저당권 설정 등기가 되었다면 어떻게 될까요?

이런 경우 같은 순위로 볼 수 있습니다. 왜냐하면 우선순위를 정함에는 임차인이 대항요건(전입+주민등록)과 확정일자를 모두 갖춘 최종 시점과 근저당권설정등기를 마친 시점의 선후에 의해서 결정되기 때문입니다. 따라서 이런 경우는 근저당권과 같은 순위로 채권금액에 비례하여 배당을 받게 됩니다. 

그러므로 이사를 하면, 당일 날 전입신고와 확정일자 받는 것이 좋습니다.

 

3. 전입신고일과 근저당권설정 등기일이 같은 날인 경우

위 2.번 보다 더 곤란한 경우가 3. 번 전입신고일과 근저당권 설정 등기일이 같은 날짜인 경우입니다. 결론부터 말씀드리면 근저당권자가 우선합니다. 왜냐하면 대항력은 입주+전입신고를 한 다음날 발생하며, 우선변제권은 대항력에 추가로 임대차계약서에 확정일자를 받아야 하기 때문입니다.

즉, 실제입주 / 전입신고 다음날 / 확정일자 중 가장 늦은 날에 발생합니다.

따라서 전입신고일과 근저당권 설정 등기일이 같은 날인 경우 근저당권자가 우선하게 됩니다.

 

4. 확정일자와 같은 날짜에 여러 개의 근저당권이 설정된 경우

주택임대차 계약 체결 후 입주+주민등록을 갖추고 다음날 계약서에 확정일자를 받았습니다. 확정일자를 받은 날에 근저당권이 1, 2, 3이 순서대로 설정되어 있는 경우라면 그 순위는 어떻게 될까요? 

이런 경우 임차인의 임대보증금과 근저당권자의 채권액에 비례하여 평등 배등합니다. 근저당권자 서로 간에는 선순위 근저당권자가 채권 만족을 받을 때까지 후순위 근저당권자의 배당액을 다 가져갑니다. 

 

5. 근저당보다 우선하는 확정일자부 임차인이 여러 명 있는 경우

거주하는 주택에 임차인이 여러 명인데, 각 임차인 모두 입주+전입신고+확정일자까지 갖추었습니다. 이후 근저당권이 설정된 경우 임차인 사이의 우선순위는 어떻게 될까요?

임차인별로 근저당권자에 대한 우선변제권을 인정합니다. 임차인간의 대항요건 및 확정일자를 최종적으로 갖춘 순서대로 우선순위가 결정됩니다.

 

6. 판결을 받은 확정일자부 임차인이 경매신청을 하는 경우의 우선변제권

주택을 임차하여 입주+전입신고+확정일자를 모두 받고 거주하다가 임대차기간이 끝났습니다. 이후 임대인을 상대로 보증금 반환청구 소송을 하였습니다. 재판은 주택을 넘겨주는 동시에 지급하라는 일부승소확정판결을 받았습니다. 이 판결을 집행권원으로 강제경매신청을 하려고 하는 경우 우선변제권을 행사할 수 있는지에 대해 살펴보겠습니다. 

주택임대차보호법 상 임차주택의 보증금 반환청구 소송 판결에 의한 경매에서는 주택을 인도하는 조건을 할 필요가 없습니다. 따라서 판결 주문 상에는 건물의 명도와 동시이행으로 보증금 지급을 명하더라도 경매개시결정을 할 수 있습니다. 그러나 임차인이 배당금을 수령할 때는 명도 확인서를 제출하여야 합니다.

 

이상 확정일자부 임차인의 우선변제권의 구체적인 사례에 대해 살펴보았습니다.

감사합니다.