일반인들이 살면서 법원에 올일이 얼마나 있을까? 구청, 주민센터 가는 것도 시간을 쪼개서 가는 마당에 그런 일이 생긴다면, 내 일상의 조그만 부분에 균열이 가기 마련 이다. 더구나 만약 내가 살고 있던 전세집이 경매로 넘어간다면? 채권, 채무관계가 있어 관련된 이해관계인들은 어느 정도 감내할 준비가 되었지만, 세입자들은 아닐 것이다. 오늘은 부동산 경매에서 세입자들이 알아야 할 세입자 보호 관련 내용을 알아보고자 한다.
1. 주택임대차보호법 및 상가임대차보호법의 적용범위 주택임차인(통칭 전세 세입자)은 주택임대자보호법의 적용을 받는 데, 보증금(전세금)의 제한이 없지만, 상가건물의 경우에는 상한에 제한이 있다.
2. 우선변제권의 발생 요건 우선변제권이란 쉽게 말해, '물건을 팔아서 생긴 돈에서 다른 사람들보다 먼저 나한테 주세요'라고 할 수 있는 권리이다. 임대차의 종료나 임차건물이 인도는 요건이 아니며, 아래의 각 우선변제 권은 중복하여 사용할 수 있다.
1)소액보증금 최우선변제권의 요건 *배당요구의 종기까지 배당요구를 하였을 것 *보증금의 액수가 소액보증금에 해당할 것(소액보증금은 시기적으로 금액이 달라진다.) *첫 경매개시결정등기 전에 대항요건(점유 및 주민등록 또는 사업자등록 신청)을 갖췄을 것 *배당요구의 종기까지 대항력을 유지할 것
임차목적물이 소유권 보존등기가 되어 있어야 하는 것은 아니다. 주택임대차보호법이 미등기 주택을 달리 취급하는 특별한 규정을 두고 있지 않으므로 미등기주택이라도 대항요건과 확정일자를 갖추면 보호 를 받는다. 다만 동일 동산에 임차권등기가 되어 있는 경우, 그걸 보고도 임차한 임차인은 소액보증금 최우선변제권이 없다.
2) 확정일자를 갖춘 임차보증금채권의 우선변제권 요건 *배당요구의 종기까지 배당요구를 하였을 것 (언제까지 배당요구 종기이니, 배당요구하세요.라고 법원에서 우편물이 날아온다.) *배당요구의 종기까지 대항력을 유지할 것 (함부로 이사 가면 안 된다) *임대차계약서에 확정일자를 받았을 것
확정일자는 첫 경매개시결정등기 전에 대항요건을 갖춰야 하는가에 대해서는 소액보증금최우선과 달리 첫 경매개시결정 등기 이후에 갖추어도 된다는 것이 다수설이다.
하지만... 이런 법률용어가 너무 어렵게만 느껴진다면, 첫째선순위 근저당 있는 집은 들어가지 않는다. 둘째이사를 하면, 당일 전입신고를 하고, 계약서에 확정일자를 꼭 받아둔다.
